5 kroków do 4 ścian

Od czego zacząć, zanim rozpoczniemy budowę naszego domu? Oto 5 kroków, po wykonaniu których zamieszkamy we własnym, wymarzonym domu.

KROK 1. Kupujemy działkę budowlaną

Pierwszy, najważniejszy, brzemienny konsekwencjami krok do spełnienia naszego marzenia. Od niego będzie zależał cały dalszy ciąg przebiegu naszej inwestycji.
Po dokonaniu wyboru, jednak przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.

Należy ustalić prawo własności sprzedającego do oferowanego terenu. Stan prawny nieruchomości potwierdzi poświadczony odpis z wszystkich, czterech działów założonej dla niej księgi wieczystej. Odpis jest ważny tylko przez 3 miesiące licząc od daty jego wystawienia.
Warto obejrzeć księgę wieczystą osobiście, zwracając uwagę czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu (taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany w przyszłości, interesujące nas fakty mogą więc wtedy ulec zmianie).

Z księgi wieczystej można się dowiedzieć:
A. kto jest właścicielem działki
B. czy działka nie jest obciążona hipoteką (czyli zadłużona)
C. czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np. służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez rzeczoną działkę), lub innymi wadami.
Kolorem czerwonym będą podkreślone w księdze dane nieaktualne.

Księgi wieczyste znajdziemy w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ich jest bezpłatne, ale aby do księgi zajrzeć musimy od właściciela gruntu otrzymać jej numer (będzie na odpisie).
Umowa kupna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

Ponieważ dom można zbudować tylko na tzw. działce budowlanej- przed podjęciem decyzji o zakupie działki (lub o budowie domu na już posiadanej), trzeba sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe (ustalić przeznaczenie podmiotowego gruntu w planach zagospodarowania przestrzennego). Jeśli działka ma inne przeznaczenie (rolne- i nie można na niej wybudować domu lub- dla innego rodzaju zabudowy, albo będzie przebiegać przez nią planowana droga) – nie będzie możliwości uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Właściciel takiej działki może oczywiście wystąpić do rady gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu- jednak nie jest ona zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku. Jeśli masz zamiar taką działkę kupić- lepiej szukaj innej.
Ważne będzie poznanie zamiarów gminy co do sąsiednich terenów- zrezygnuj z zakupu, jeśli w sąsiedztwie będzie w przyszłości zlokalizowane wysypisko śmieci albo oczyszczalnia ścieków, lub też zaplanowano w pobliżu budowę drogi szybkiego ruchu (lub lotniska).
Plan zagospodarowania przestrzennego znajduje się w urzędzie gminy, gdzie można się z nim zapoznać- i oczywiście otrzymać wypisy i wyrysy.

KROK 2. Występujemy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jeśli brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu- wydanie takiej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod budownictwo mieszkaniowe następuje na wniosek zainteresowanego i jest bezpłatne. Może o nią wystąpić zarówno właściciel, jak i inne osoby, które nie mają tytułu prawnego do działki- urząd może wydać ją kilku niezależnym osobom jednocześnie. Sama taka decyzja nie nadaje bowiem praw do terenu i nie narusza prawa własności- ani uprawnień osób trzecich. Warto więc postarać się o nią przed zakupem działki- to podwójna korzyść: zdobędziemy pewność, co i w jaki sposób będzie można zbudować na wybranej działce, a zarazem dokument niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę (skrócimy tym samym późniejsze formalności). Gotowe wzory wniosków o taką decyzję są zwyczajowo dostępne w urzędzie gminy.
Wydanie decyzji w obecnym stanie prawa nie będzie jednak możliwe bez spełnienia specjalnych warunków wyszczególnionych w Art.61.1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr. 80, poz. 717). Jeśli dany teren nie będzie miał dostępu do drogi publicznej, lub żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób, który pozwala określić wymagania dotyczące nowej zabudowy- decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie otrzymamy. Jeśli zaś wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru podlegającego obowiązkowi sporządzenia planu miejscowego- postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostanie wstrzymane do czasu uchwalenia takiego planu.
Jeśli interesująca nas działka znajduje się na terenie dla którego nie uchwalono planu miejscowego, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie niemożliwe- lepiej jej nie kupuj.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinien zawierać określenie:
- granic terenu objętego wnioskiem – czyli granic działki oznaczonych na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (mapa powinna obejmować teren, którego dotyczy i najbliższe jego otoczenie),
- funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu – czyli opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość), należy ująć np. planowany garaż, śmietnik, a także zaplanowany sposób zagospodarowania terenu (w którym miejscu na działce przewidujemy usytuowanie budynków)- zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
- czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie ewentualnie wpływał na środowisko (co w przypadku budownictwa jednorodzinnego raczej nie jest potrzebne).

Dane, które wpisujemy do wniosku mają mieć jedynie charakter orientacyjny- nie musimy mieć projektu budowlanego, gotowej koncepcji zabudowy, warunków technicznych przyłączenia mediów- ani spełniać żadnych, innych warunków na rzecz gminy. Urząd wydając decyzję określa wiążąco co będzie można zrealizować na naszej działce i dopiero w oparciu o te wytyczne powstanie projekt budowlany.

W decyzji gmina określa:
- rodzaj inwestycji (czyli co możemy zbudować),
- warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla danego obszaru został uchwalony,
- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrona środowiska),
- warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (szambo, studnia),
- wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
- linie rozgraniczające inwestycji– czyli obszar na którym planowana jest budowa z pełną infrastrukturą , wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali,
- okres ważności decyzji (we wniosku warto zaznaczyć, jaki termin ważności decyzji nas interesuje, zwłaszcza wtedy, gdy nie planujemy od razu występować o pozwolenie na budowę)
- w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji.

Decyzja szczegółowo określa dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia powinniśmy uzyskać- np. może to być obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w zespole uzgadniania dokumentacji ZUD (organ, który nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia na danym terenie administracyjnym), uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków (jeśli dom będzie budowany w strefie objętej ochroną konserwatorską), czy uzyskania zgody na ewentualną wycinkę drzew.

KROK 3. Projekt budowlany- przygotowujemy i uzgadniamy

Zakres i treść projektu powinny spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz być dostosowane do charakteru obiektu i stopnia skomplikowania robót. Projekt oczywiście musi być zgodny z obowiązującymi przepisami.

Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2003 r. nr 120, poz. 1133).

Projekt budowlany składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki (terenu) i projektu architektoniczno-budowlanego.
Częścią dodatkową projektu budowlanego (w rozumieniu odpowiednich przepisów), są też uzgodnienia i pozwolenia oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o przyłączeniu obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, elektro-energetycznych i dróg komunikacyjnych oraz zapewnieniu dostaw mediów (odpowiednio do potrzeb: wody, energii, ciepła, gazu). Jeśli jest to konieczne, do projektu budowlanego należy dołączyć również wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.
Także uzgodnienia, nałożone jako obowiązkowe w decyzji, oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw mediów- stosownie do potrzeb- stanowią część projektu budowlanego.

Projekt zagospodarowania działki należy wykonać na aktualnej mapie do celów projektowych- określając granice działki, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu (w tym projekty przyłączy), zieleń istniejącą i projektowaną, itd.

W planie architektoniczno-budowlanym określamy funkcję, formę i konstrukcję obiektu, wraz z jego charakterystyką energetyczną i ekologiczną oraz proponujemy niezbędne rozwiązania techniczno-materiałowe.

Jeśli nasz dom ma być zbudowany według indywidualnego projektu, jego wykonanie zlecamy osobie mającej uprawnienia- dokumentując zlecenie pisemną umową pomiędzy projektantem a zamawiającym (należy w niej uzgodnić zakres prac projektowych oraz obowiązki stron umowy). Możemy także kupić gotowy projekt domu (oszczędzamy tym samym na czasie)– który jest projektem architektoniczno – budowlanym. Taki gotowy projekt nie jest jednak wystarczającą podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę- by włączyć go w skład projektu budowlanego, musimy dokonać jego adaptacji przez uprawnionego, wybranego przez nas projektanta.

Przed zakupem gotowego projektu sprawdzamy, czy odpowiada on warunkom podanym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej przez urząd gminy. Jeśli istnieją niezgodności- wybieramy inny plan, który spełnia postawione warunki i oczywiście, jest tak samo dogodny dla inwestora, lub adaptujemy wybrany projekt uwzględniając zmiany (ważne- takie przeprojektowanie budynku wymaga uzyskanie zgody autora).

Projektant adaptujący (jest w rozumieniu prawa uważany za projektanta tego obiektu) włącza projekt gotowy w skład naszego projektu budowlanego wprowadzając potrzebne zmiany, oraz wykonuje “Projekt zagospodarowania działki”- jest także obowiązany wykonać obliczenia sprawdzające dostosowanie projektu gotowego do istniejących warunków (np.każdy projekt gotowy jest opracowany dla konkretnego rodzaju i nośności gruntu- w wypadku, gdy są różne od odpowiednich parametrów naszej działki- konieczne może być przeprojektowanie fundamentów). Ponieważ w Polsce wyróżnia się 5 stref klimatycznych- podobnie- trzeba dostosować wymogi zawarte w gotowym projekcie do tych, z naszej działki. W projekcie zakłada się konkretne dane dla wykonania obliczeń konstrukcyjnych, np. drugą strefę- więc w wypadku innej lokalizacji klimatycznej należy dokonać ewentualnych zmian konstrukcji.

Niezależnie od tego, czy zamówimy projekt indywidualny, czy też zlecimy adaptację projektu gotowego, to obowiązki projektanta będą takie same:
- opracowanie projektu zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, oraz ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy Prawo budowlane i oczywiście przepisami i obowiązującymi polskimi normami,
- w razie potrzeby zapewnienie projektowi współpracy odpowiednich osób z uprawnieniami do projektowania w odpowiedniej specjalności– jak- przykładowo- projektanci instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, gazowych,
- wzajemne skoordynowanie techniczne wykonywanych przez inne osoby opracowań projektowych,
- uzyskanie wymaganych przepisami uzgodnień i opinii,
- pełnienie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub uprawnionego organu – z tego, bardzo ważnego zapisu wynika, że autor (na mocy ustawy, która nie uzależnia tego od wynagrodzenia) jest zobowiązany do pełnienia nadzoru autorskiego (o pełnym zakresie czynności nadzoru autorskiego i wynagrodzeniu decyduje treść umowy zawartej z projektantem- na ogół przyjmuje się 15% ceny dokumentacji projektowej).

Obowiązki po stronie zamawiającego projekt:
- współdziałać przy tworzeniu projektu (dostarczyć niezbędne dokumenty, np. decyzję o warunkach zabudowy czy uzgodnienia z dostawcami mediów, wyniki badań gruntu, etc.)
- zapłacić wynagrodzenie– w projektowaniu domów jednorodzinnych stosuje się najczęściej wynagrodzenie ryczałtowe, w postaci z góry określonej kwoty. Projektantowi płaci się zwyczajowo w chwili oddania projektu, chyba że strony umówią się inaczej. Ceny projektów są wolnorynkowe ale najczęściej określa się jako pewien procent szacowanych wstępnie kosztów inwestycji, czyli budowy domu. Wysokość wynagrodzenia i sposób jego przekazania (np. terminy zaliczek lub rat) zawieramy w umowie.

KROK 4. Pozwolenie na budowę

Mamy już działkę budowlaną i projekt domu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami- składamy więc wreszcie wniosek o pozwolenie na budowę do właściwego organu (postępowanie w sprawie budownictwa mieszkaniowego jest zwolnione z opłat). Dołączamy do wniosku projekt budowlany (w 4 egzemplarzach) z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami i opiniami, dokument potwierdzający nabycie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. akt własności nieruchomości, umowa dzierżawy) i ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zatwierdzenie projektu następuje w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przed wydaniem tej decyzji właściwy organ sprawdza:
- zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz obowiązującymi przepisami – w tym techniczno-budowlanymi i Polskimi Normami,
- kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i sprawdzeniami oraz informacją dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
- uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb branżowych.
Jeśli urząd stwierdzi błędy, braki w dokumentach lub dokumentacji projektowej- nakłada (w drodze postanowienia) obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin. Jeśli nieprawidłowości nie zostaną usunięte w wyznaczonym czasie- wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. W wypadku spełnienia narzuconych wymagań, urząd nie może inwestorowi odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu miesiąca od złożenia wniosku- w sytuacjach bardziej skomplikowanych termin może wydłużyć się do 65 dni od dnia złożenia wniosku. Sprawa może się jeszcze przedłużyć, jeżeli wystąpią braki w dokumentacji i trzeba będzie dokonać uzupełnień. Pozwolenie na budowę staje się prawomocne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia.
(Jeżeli wpłynie takie odwołanie, rozpoczęcie budowy będzie możliwe dopiero po orzeczeniu podtrzymującym wydaną decyzję przez organ drugiej instancji- wojewodę. Należy liczyć się też z możliwością skierowania sprawy do powtórnego rozpatrzenia i koniecznością oczekiwania na uprawomocnienie nowej decyzji.)

Pozwolenie na budowę jest ważne przez 2 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, jeżeli budowa nie zostanie w tym czasie rozpoczęta lub jeśli zostanie przerwana na dłużej niż dwa lata. Rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę (czyli zaczynamy od początku).

Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę– za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby (np. gdy sprzedajemy lub kupujemy dom w stanie budowy). Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę będzie obowiązany do jej przeniesienia, pod warunkiem przyjęcia przez nabywcę wszystkich postanowień zawartych w decyzji oraz wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zaniedbanie formalnego przeniesienia pozwolenia na budowę na nowego właściciela oznacza samowolę budowlaną (i nie ma tu znaczenia, że będzie prowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem), gdyż buduje nie ten komu wydano pozwolenie. [Samowola budowlana to każde działanie niezgodne z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz.U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016)]

Wprowadzenie istotnych zmian w stosunku do zatwierdzonego już projektu budowlanego jest dopuszczalne tylko po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę- inaczej właściwy organ uchyla decyzję o pozwoleniu na budowę. By uniknąć kłopotów- radzimy wcześniej zasięgnąć opinii o kwalifikacji zmian we właściwym urzędzie. W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę dokonanych w toku wykonywania robót – oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.

KROK 5. Rozpoczynamy budowę…

Sam proces budowlany omówimy szczegółowo w osobnym artykule. Tutaj skupiamy się na prawnym przygotowaniu budowy- i omawiamy niezbędne do przejścia procedury urzędnicze. Przytoczymy także jakże ważne regulacje prawne, o których wiedza pomoże nam sprawniej poruszać się wśród skomplikowanych meandrów prawnych i proceduralnych.

Może się zdarzyć, iż do wykonania prac przygotowawczych lub samych robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, do sąsiedniego budynku lub lokalu; inwestor jest wtedy obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany zakres i terminy korzystania z tych obiektów (oraz ewentualną rekompensatę). Jeśli nie uda dokonać uzgodnień, właściwy organ– na wniosek inwestora– w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku rozstrzygnie (w drodze decyzji) o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Mogą też zostać określone granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Po zakończeniu robót inwestor jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z nieruchomości, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

Właściwy organ może wstrzymać postanowieniem prowadzenie robót:
- wykonywanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia,
- przebiegających w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska,
- prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu bądź w przepisach.
W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych powinna być podana przyczyna oraz ustalone wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych podlega wykonaniu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, zaś traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, jeżeli w tym terminie nie zostanie wydana decyzja, nakazująca zaniechanie dalszych robót lub nakładająca obowiązek wykonania określonych czynności. Na postanowienie o wstrzymaniu robót przysługuje zażalenie.

Samowola budowlana to każde działanie niezgodne z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz.U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016)- ustawa zawiera podstawowe regulacje dotyczące projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych.
Jeśli jednak budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, to prowadzenie robót budowlanych zostanie wstrzymane do czasu wyjaśnienia stanu formalnego i skompletowania dokumentów, na podstawie których będzie możliwe udzielenie pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. W tym trybie realizacji zamierzenia budowlanego należy brać pod uwagę obowiązkowe opłaty legalizacyjne, stosowane odpowiednio z przepisami dotyczącymi kar (stawka opłaty może podlegać pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu).

O zakończeniu budowy należy zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego; jeśli w ciągu 21 dni nie zostanie wniesiony żaden sprzeciw, możemy wprowadzić się do naszego domu. Do zawiadomienia trzeba dołączyć:
- oryginał dziennika budowy,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i warunkami pozwolenia na budowę, z przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami,
- oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy (a także ulicy i sąsiedniej nieruchomości, jeśli z nich korzystaliśmy),
- protokoły badań i sprawdzeń,
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

Życzymy cudownego, nowego życia!